Brussels Office MarketView Q3 2024

Opname

De vraag naar kantoren in Brussel was sterk in het derde kwartaal, met 77.512 m², wat het totaal voor het hele jaar op 245.079 m² brengt. Met nog slechts één kwartaal te gaan, is de kantooropname van 2024 op weg om de volumes van de voorbije twee jaar te evenaren of zelfs licht te overtreffen. Tot nu toe hebben we 238 transacties geregistreerd, vergeleken met een jaargemiddelde van 332 over 5 jaar. Nu we het totale volume van de afgelopen twee jaar naderen, geeft dit aan dat er dit jaar al een aanzienlijk aantal grote transacties heeft plaatsgevonden.

Leegstand

De leegstand van kantoorruimte in de Brusselse markt is in het derde kwartaal licht gestegen tot 7,6% van de totale voorraad. Dit komt overeen met 943.000 m², waarvan 131.400 m² leegstand in klasse A. De leegstand in klasse A steeg als gevolg van recent voltooide projecten die nog niet volledig zijn gecommercialiseerd. De leegstand in Grade B en Grade C bleef stabiel ten opzichte van het vorige kwartaal, wat uiteindelijk resulteerde in een hogere leegstand.

De kantorenleegstand in het CBD steeg licht met 3,9% in het derde kwartaal van 2024. De markten Decentraal en Perifeer stegen ook naar respectievelijk 10,87% en 18,1% door nieuwe commercialiseringen van bestaande kantoorgebouwen.

Conversie

In de eerste helft van dit jaar kozen ontwikkelaars al om zo'n 93.000 m² kantoorruimte te converteren naar alternatieve bestemmingen, voornamelijk naar woningen. Dit kwartaal was bescheidener, met 15.162 m² kantoorruimte die zal worden omgebouwd tot woonruimte.

Dit brengt het totale conversievolume voor het jaar 2024 op meer dan 108.000 m², wat al hoger is dan het totale volume van de afgelopen 4 jaar.

Ontwikkeling

In het derde kwartaal werd ongeveer 102.000 m² aan ontwikkeling voltooid, wat het totaal voor het jaar op 195.000 m² brengt. Dit aanzienlijke volume aan opgeleverde kantoren werd eerder dit jaar verwacht en is een van de redenen waarom de leegstand dit kwartaal licht is gestegen. Sommige opgeleverde projecten bevinden zich nog in de commercialiseringsfase.

Opmerkelijke ontwikkelingen zijn Park 7 - Xenon (11.000 m²) en The Meadow (13.500 m²) in de nationale luchthavenwijk, The Louise (33.000 m²) en The Precedent (8.000 m²) in de Louizawijk, Montoyer 10 (6.300 m²) en K-Nopy (8.600 m²) in de Leopoldwijk, en Deux Gares 80-82 (23.500 m²) in Brussel Zuid.

De resterende pijplijn voor kantoorontwikkeling voor dit jaar is bescheidener, met ongeveer 20.000 m² aan verwachte opleveringen, waaronder Pacheco 32/34 (11.600 m²), hoewel dit project enige vertraging zou kunnen oplopen. In 2025 verwachten we dat er 150.000 m² kantoorruimte zal worden opgeleverd, waarvan de helft al is vastgelegd door gebruikers. In 2026 zal de pijplijn naar verwachting groeien, wat zeer welkom is omdat gebruikers steeds meer de voorkeur geven aan hoogwaardige, duurzame kantoorgebouwen. Er zijn plannen voor 242.000 m², waarvan 29% al is vastgelegd.

Huurprijzen

Tot en met 2024 staan de huurprijzen voor prime kantoren onder opwaartse druk, gezien het schaarse aanbod, het niveau van de vraag en de algehele inflatie, inclusief bouwkosten. Dit wordt ook weerspiegeld in heronderhandelingen van bestaande contracten om op de huidige locaties te blijven. Als gevolg hiervan zijn de gemiddelde huurprijzen in de belangrijkste markten dit kwartaal aanzienlijk gestegen (na vier kwartalen).

Na de stijgingen van de huurprijzen voor prime kantoren in de Leopold, centrum en gedecentraliseerde wijken in het afgelopen kwartaal, kunnen we bevestigen dat onze algemene prime rent opnieuw is gestegen naar €400/m²/jaar. Deze huurprijs is zoals gewoonlijk te vinden in de Leopoldwijk.

Bovendien is er in de Brusselse periferie sprake van een opwaartse druk op de prime rents, met recordhuren in het recent opgeleverde Park 7 - Xenon.

Het moet gezegd worden dat veel Europese steden de afgelopen 2 jaar te maken hebben gehad met stijgende prime rents. Brussel springt eruit met een stijging van de prime rents van meer dan 20% in deze periode.

Investeringen

De investeringen in commercieel vastgoed in België stegen dit kwartaal, wat het totaal voor het hele jaar op €2,93 miljard brengt. Deze stijging was grotendeels te danken aan twee grote transacties: TPG Real Estate's overname van B-REIT Intervest Offices & Warehouses (Q1 2024) en de SFPIM EU Deal (Q2 2024).

Desondanks blijft de investeringsmarkt voor kantoren in Brussel zwak. Hoewel de recente renteverlaging door de ECB een positieve ontwikkeling is, zijn de rentevoeten nog steeds hoog, waardoor de bid-ask spreads onder druk staan. Value-add en opportunistische deals zijn momenteel de belangrijkste drijfveren van de marktactiviteit. Er ontstaan verschillende aantrekkelijke investeringsmogelijkheden, nu ontwikkelaars op zoek zijn naar kopers en fondsen overwegen om bepaalde activa af te stoten. Nu de marktomstandigheden tekenen van verbetering vertonen ten opzichte van eerder dit jaar, valt nog te bezien wat de toekomst op korte termijn in petto heeft voor de beleggingsmarkt.

De aanvangsrendementen bleven stabiel gedurende het derde kwartaal van 2024, naar schatting 5,25% voor standaardhuurovereenkomsten en 4,75% voor langetermijncontracten.