Brussels Office MarketView Q3 2024

Prise en occupation

La demande de bureaux à Bruxelles a été solide au troisième trimestre, atteignant 77.512 m² et portant le total depuis le début de l'année à 245.079 m². Alors qu'il ne reste qu'un trimestre, la demande de bureaux pour 2024 est en passe d'égaler ou de dépasser légèrement les volumes des deux années précédentes. À ce jour, nous avons enregistré 238 transactions, contre une moyenne annuelle de 332 sur cinq ans. Alors que nous nous approchons du volume total des deux dernières années, cela indique qu'un nombre important de grandes transactions ont déjà eu lieu cette année.

Taux d'inoccupation

Le taux d'innocupation a légèrement augmenté pour atteindre 7,6 % du stock total sur le marché bruxellois au troisième trimestre. Cela équivaut à 943 000 m², dont 131 400 m² d'espaces vacants de catégorie A. L'inoccupation dans la catégorie A a augmenté en raison de projets récemment achevés qui ne sont pas encore totalement commercialisés. L'inoccupation des catégories B et C est restée stable par rapport au trimestre précédent, ce qui se traduit finalement par un taux d'inoccupation plus élevé.

L'inoccupation des bureaux dans le CBD a légèrement augmenté de 3,9 % au troisième trimestre 2024. Les marchés décentralisés et périphériques ont également augmenté pour atteindre respectivement 10,87 % et 18,1 %, grâce à de nouvelles commercialisations d'immeubles de bureaux existants.

Conversion

Au premier semestre de cette année, les promoteurs ont déjà ciblé quelque 93 000 m² d'espaces de bureaux pour les convertir à d'autres usages, principalement résidentiels. Ce trimestre a été plus modeste, avec 15 162 m² d'espace de bureaux prévus pour être convertis en usage résidentiel.

Cela porte le volume total de conversion pour l'année 2024 à plus de 108 000 m², ce qui est déjà plus élevé que le volume total des 4 années précédentes.

Développement

Au cours du troisième trimestre, quelque 102 000 m² de projets de développement ont été achevés, ce qui porte le total pour l'année à 195 000 m². Ce volume important d'achèvements de bureaux était attendu au début de l'année et c'est la raison pour laquelle l'inoccupation est légèrement en hausse ce trimestre, certains projets livrés étant encore en phase de commercialisation.

Les développements les plus importants sont Park 7 - Xenon (11 000 m²) et The Meadow (13 500 m²) en périphérie de l'aéroport, The Louise (33 000 m²) et The Precedent (8.000 m²) dans le quartier Louise, Montoyer 10 (6 300 m²) et K-Nopy (8 600 m²) dans le quartier Léopold, ainsi que Deux Gares 80-82 (23 500 m²) à Bruxelles-Midi.

Le reste des bureaux en cours de développement pour cette année est plus modeste, avec quelque 20 000 m² d'achèvements de bureaux prévus, y compris Pacheco 32/34 (11 600 m²), bien que ce projet puisse connaître un certain retard. En 2025, nous prévoyons l'achèvement de 150 000 m² d'espace de bureaux, dont la moitié est déjà réservée par les occupants. En 2026, le nombre de projets devrait s'étoffer, ce qui est très bien accueilli car les occupants privilégient de plus en plus les immeubles de bureaux durables et de haute qualité. Plus précisément, il est prévu de construire 242 000 m², dont 29 % ont déjà été réservés.

Loyers

Tout au long de l'année 2024, les loyers des espaces de bureaux de qualité ont été soumis à une pression à la hausse en raison de la rareté de l'offre, du niveau de la demande et de l'inflation générale, y compris les coûts de construction. Cela se reflète également dans les renégociations des contrats existants pour rester dans les emplacements actuels. En conséquence, les loyers moyens ont été considérablement augmentés sur les marchés clés ce trimestre (sur les quatre derniers trimestres).

Suite aux augmentations des loyers prime du trimestre dernier dans les quartiers Léopold, Centre et Décentralisé, nous pouvons confirmer que notre loyer prime général a de nouveau augmenté pour atteindre 400 €/m²/an. Celui-ci se retrouve comme d'habitude dans le quartier Léopold.

En outre, la périphérie bruxelloise connaît une pression à la hausse sur les loyers prime, avec des loyers records observés au Park 7 - Xenon, récemment achevé. Il faut dire que de nombreuses villes européennes ont connu une hausse des loyers prime au cours des deux dernières années. Parmi celles-ci, Bruxelles se distingue par une augmentation de plus de 20 % des loyers prime au cours de cette période.

Investissements

L'investissement en immobilier commercial en Belgique a bondi ce trimestre, portant le total depuis le début de l'année à 2,93 milliards d'euros, dépassant déjà le total annuel prévu pour 2023. Cette augmentation est en grande partie due à deux transactions majeures : l'acquisition par TPG Real Estate du B-REIT Intervest Offices & Warehouses (T1 2024) et le SFPIM EU Deal (T2 2024).

Hormis cela, le marché de l'investissement en bureaux à Bruxelles reste faible. Bien que la récente baisse des taux d'intérêt de la BCE soit une tendance positive, les taux restent élevés, ce qui crée une pression sur les écarts entre l'offre et la demande. Les transactions à valeur ajoutée et opportunistes sont actuellement les principaux moteurs de l'activité du marché. Plusieurs opportunités d'investissement attrayantes émergent, les promoteurs cherchant des acheteurs et les fonds envisageant de céder certains actifs. Les conditions du marché montrant des signes d'amélioration par rapport au début de l'année, il reste à voir ce que l'avenir à court terme réservera au marché de l'investissement.

Les rendements d'investissement prime sont restés stables tout au long du troisième trimestre 2024, estimés à 5,25 % pour les baux standards et à 4,75 % pour les contrats à long terme.