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Brussels Office MarketView Q3 2025
Les liquidités reviennent sur le marché immobilier de bureaux à Bruxelles
octobre 21, 2025 6 minute Read
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Résumé
Le marché des bureaux bruxellois a montré des signes de résilience au troisième trimestre 2025, avec un retour de la liquidité sur le marché des investissements et une activité des occupants qui reste solide.
Économie
Sur le plan macroéconomique, l'inflation belge s'est établie à 2,1 % en septembre, avec une inflation sous-jacente à 2,6 %. La BCE a maintenu son taux de facilité de dépôt à 2,00 %, reflétant une approche prudente face aux incertitudes géopolitiques. Le rendement des obligations d'État belges à 10 ans est resté stable à 3,24 %, tandis que le taux de chômage dans la Région de Bruxelles-Capitale a diminué à 11,9 % au T2, contre 14,2 % au T1.
Demande
Malgré une légère baisse du volume des transactions par rapport au T2, la prise en occupation a atteint un niveau sain de 89 751 m², portant le total annuel à 285 539 m². Cette performance est toujours portée par des transactions de grande envergure, telles que l'acquisition de The Arch par Crelan (14 278 m²), la location de 5 555 m² par Eubelius dans Luxia, et la prise de 4 350 m² par Bain & Company dans le projet Lebeau Sablon.
Taux de vacance
La vacance est restée stable à 8,3 %, avec une légère baisse de la disponibilité en grade A due aux récentes prises en occupation. Toutefois, plusieurs immeubles de qualité dans le quartier central des affaires, tels que The Precedent, The Louise et Luxia, sont encore en cours de commercialisation. Les taux de vacance en grade B et C sont restés constants, certains propriétaires envisageant des investissements CAPEX importants ou des reconversions.
Loyers
Les loyers prime à Bruxelles sont restés fermes à 400 €/m²/an, avec une légère hausse dans le quartier Centre à 390 €/m²/an. Les autres sous-marchés sont restés stables : Léopold (400 €/m²/an), Nord (315 €/m²/an), Sud (200 €/m²/an) et Louise (340 €/m²/an).
Développement
L'activité de développement a été modérée au T3, avec seulement 18 000 m² de nouveaux bureaux livrés, dont Mediapark – The Frame (8 157 m²) et Wellwood (9 800 m²). Cela porte le total annuel à 114 400 m². 40 774 m² supplémentaires devraient être livrés d'ici la fin de l'année, dont 40 % déjà sécurisés.
Investissement
L'activité d'investissement a fortement repris au T3, avec 287 millions € de transactions de bureaux à Bruxelles, portant le total annuel à 517 millions €. Cela marque le retour des transactions core, notamment la vente du bâtiment Arts-Lux par AG Real Estate à Ampega et l'acquisition du bâtiment Monteco par la Caisse d'Épargne. Les rendements prime sont restés stables à 5,25 % pour les baux standards et 4,75 % pour les contrats long terme.
Contacts
Kim Verdonck
Executive Director – Head of Research, Marketing & IT Development
