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Brussels Office MarketView Q1 2025

Faible prise en occupation au premier trimestre malgré un nombre important de transactions à venir

avril 29, 2025 6 minute Read

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Économie

 

L'économie de la zone euro a poursuivi sa croissance modérée au début de l'année 2025, s'appuyant sur l'expansion de 0,7 % enregistrée en 2024. La Belgique maintient une croissance relativement moyenne par rapport à ses voisins. Les perspectives économiques pour le reste de l'année 2025 et au-delà sont désormais confrontées à des vents contraires, notamment en ce qui concerne l'impact potentiel des droits de douane menacés et récemment mis en place par l'administration Trump sur le commerce mondial et la réponse de divers pays à cette mesure.


Demande

 

Le marché des bureaux bruxellois a connu un premier trimestre 2025 morose, avec 33 338 m² de prise en occupation. Ce chiffre est assez similaire à celui du premier trimestre de l'année dernière, où aucune transaction importante n'avait été conclue. Toutefois, compte tenu de certaines prises en occupation intéressantes en cours, ce trimestre plus faible ne laisse pas présager une baisse de la prise en occupation pour l'ensemble de l'année.

Une reprise significative est attendue pour le prochain trimestre, avec la signature, au moment de la rédaction du présent rapport, d'un contrat de 44 000 m² entre Proximus et Nextensa, qui double largement le volume actuel.

 

Taux d'inoccupation

 

Le taux d’inoccupation des bureaux a légèrement augmenté au premier trimestre, atteignant 8,1% du parc total du marché bruxellois. Cette évolution s'explique par la désaffectation de certains immeubles de bureaux de catégorie C et par la commercialisation en cours de grands projets immobiliers récents.

Loyers

 

Au premier trimestre 2025, les loyers des bureaux dits "prime" sont restés stables sur les sous-marchés bruxellois. Cela signifie que les loyers prime sont restés inchangés dans le quartier Léopold (400€/m²/an), au centre-ville (330€/m²/an), dans le quartier Nord (280€/m²/an), Sud (200€/m²/an) et Louise (345€/m²/an).

Développement

 

Le premier trimestre a été intéressant en termes de livraisons de bureaux. Au total, l'activité de développement a représenté 61 400 m² de bureaux achevés.

 

Pour le reste de l'année, nous prévoyons la livraison de 93 700 m² supplémentaires, dont 48 % sont déjà loués. Parmi les livraisons notables, citons The Arch (14 278 m²) dans le quartier Nord, Montgomery Parc (20 600 m²) en périphérie de Bruxelles et Montoyer 34 (14 582 m²) dans le quartier Léopold.

 

Investissements

 

Les investissements dans l'immobilier commercial en Belgique ont été solides ce trimestre, avec un volume total de 1,35 milliard d'euros au premier trimestre 2025. Cette augmentation du marché de l'investissement suggère que les investisseurs trouvent de meilleures valorisations, disposent de financements et ont des perspectives positives.

 

La plus grande partie des capitaux investis peut toutefois être attribuée à d'autres classes d'actifs que les bureaux, les plus importantes étant le commerce de détail, notamment suite au rachat de Forum Estates par Cibus Nordic, et l'industrie et la logistique, où plusieurs entrepôts de grande valeur ont été vendus au premier trimestre.

 

En revanche, le marché des bureaux bruxellois a enregistré un volume d'investissement plus faible, à 111 millions d'euros ce trimestre, dont la vente notable de l'immeuble emblématique Chancelier (13 081 m²) dans le centre-ville.

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