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Belgium Logistics MarketView H2 2024

Les PME poursuivent leur bonne performance, tandis que Skechers conclut une transaction logistique record

février 7, 2025 6 minute Read

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Prise en occupation

La demande logistique, sous forme de prise en occupation, s'est nettement redressée au cours des derniers mois de l'année, après un premier semestre morose. Au cours du second semestre 2024, 593 000 m² de nouvelles transactions logistiques ont été conclues, portant le total de l'année à 927 000 m². Cela représente une baisse de 30 % par rapport à l'année précédente et c'est la première fois depuis 2018 que la demande en logistique ne franchit pas la barre du million.

 

Taux d’inoccupation

La tendance à la hausse du taux d'inoccupation logistique s'est poursuivie au cours de la seconde moitié de l'année, atteignant 4,48 %. Ce chiffre se situe juste en dessous des niveaux de 2015, mais reste modeste. L'augmentation du taux d'inoccupation est le résultat de plusieurs dynamiques, notamment la demande pour des entrepôts plus récents au détriment des installations plus anciennes et un pipeline de développement plus important.

 

Développement

Les dynamiques favorables des occupants ont conduit à un approvisionnement constant en espaces logistiques modernes. Cependant, la baisse de la demande, le coût plus élevé du capital, les coûts de construction et les procédures de délivrance de permis compliquées signifient que les développeurs sont susceptibles de favoriser les projets Built-to-Suit par rapport aux développements spéculatifs. Au cours du second semestre 2024, environ 370 000 m² d'entrepôts logistiques ont été achevés.

 

Loyers

Les valeurs locatives dans le secteur de la logistique se sont pour la plupart stabilisées après une augmentation significative ces dernières années. Bruxelles (75 €/m²/an) et Charleroi (50 €/m²/an) ont connu une croissance au début de 2024, tandis que les axes E313 (55 €/m²/an), E17 (58 €/m²/an) et Liège (65 €/m²/an) ont vu leurs loyers de base augmenter au cours du dernier trimestre de l'année. Le loyer prime de référence pour l'axe A12/E19 reste à 68 €/m²/an.

 

Valeur des terrains

La valeur des terrains est restée stable tout au long de l'année 2024. Actuellement, les terrains les plus chers sont situés dans et au nord de Bruxelles, avec des prix allant de 300 à 340 €/m². Le long de l'axe A12-E19, les terrains destinés au développement logistique se négocient entre 260 et 300 €/m². En revanche, le marché de Charleroi-Mons est nettement moins cher, avec des prix de terrains plus proches de 60 €/m².

 

Investissements

La Belgique a réalisé un volume d'investissement record de 1,24 milliard d'euros pour les entrepôts logistiques et semi-industriels en 2024. Le marché de la logistique en Belgique a conservé sa liquidité et son attractivité, comme en témoignent les quatre principales transactions de l'année impliquant des acheteurs étrangers des États-Unis et d'Europe, ce qui est unique parmi les différentes classes d'actifs.

 

Le rendement prime actuel pour la logistique est maintenant estimé à 5 %, en hausse de 150 points de base par rapport au creux cyclique enregistré au début de 2022. Pour les locaux semi-industriels et les entrepôts, les rendements prime sont estimés à 5,75 %. Les rendements prime sont restés stables au cours de l'année.

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