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Belgium Logistics MarketView H1 2026
Un marché à deux vitesses : le semi-industriel au sommet, la logistique marque une pause.
juillet 30, 2026 6 minute Read
Le marché logistique belge a montré des signes de normalisation au cours du premier semestre 2026, après plusieurs années de croissance exceptionnelle. L’activité est restée globalement solide, même si les dynamiques de marché se sont progressivement polarisées entre les segments logistique et semi-industriel.
La demande pour les biens semi-industriels est demeurée soutenue, portée par les PME et les utilisateurs à la recherche d’espaces d’exploitation flexibles. À l’inverse, le secteur logistique a connu un ralentissement temporaire, principalement en raison de l’optimisation et de la consolidation des surfaces occupées par les grands prestataires logistiques lors des précédents cycles d’expansion. Malgré cette modération, les fondamentaux de la demande restent sains.
Les taux de vacance ont légèrement augmenté mais semblent désormais se stabiliser. Il est important de noter que la majorité des surfaces disponibles provient de bâtiments existants et d’opportunités de sous-location, plutôt que d’un excès de nouvelles constructions. Cela reflète un ajustement du marché plutôt qu’un déséquilibre structurel.
L’activité de développement a nettement ralenti durant la période. Les développeurs adoptent une approche plus prudente et les nouveaux projets sont généralement liés à des besoins spécifiques des utilisateurs. L’absence de développements spéculatifs laisse penser que l’offre future restera limitée, ce qui devrait soutenir les fondamentaux du marché à moyen terme.
Les principales portes d’entrée logistiques de la Belgique ont continué à faire preuve de résilience. Si l’activité portuaire a été confrontée à des défis liés à la faiblesse des exportations et à l’incertitude économique mondiale, le fret aérien est resté dynamique, porté par la croissance des flux commerciaux internationaux et par la position stratégique de la Belgique au sein des chaînes d’approvisionnement européennes.
Les valeurs locatives le long des principaux corridors logistiques sont restées globalement stables. Les utilisateurs continuent de privilégier des infrastructures modernes, durables et économes en énergie, soutenant ainsi la demande pour des actifs de qualité. Par ailleurs, le pipeline de développement limité et la rareté des terrains bien situés continuent de soutenir les loyers prime.
Du côté de l’investissement, le volume des transactions a ralenti par rapport aux niveaux exceptionnellement élevés enregistrés ces dernières années. Néanmoins, les actifs logistiques demeurent très attractifs pour les investisseurs en raison de leur caractère défensif, de leur potentiel de revenus stables et de leurs perspectives de croissance à long terme. Le sentiment des investisseurs reste positif, même si la hausse des coûts de financement favorise une approche plus sélective des acquisitions.
Dans l’ensemble, le marché logistique belge entre dans une phase de consolidation plutôt que de contraction. Bien que l’activité des utilisateurs et des investisseurs ait ralenti, la combinaison de loyers stables, d’une offre maîtrisée, d’infrastructures solides et d’un positionnement géographique stratégique continue de soutenir des perspectives favorables à long terme.
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Kim Verdonck
Executive Director – Head of Research, Marketing & IT Development
