1. Rendement

Bij investeringen in appartementen draait alles om het beoogde rendement. Het jaarlijkse rendement wordt berekend door de verwachte huurinkomsten (na aftrek van de jaarlijkse kosten en belastingen) te delen door de verkoopprijs (inclusief overdrachtsbelasting en notariskosten). Mogelijke meerwaardes bij verkoop in de toekomst maken in principe deel uit van het uiteindelijke rendement. 

Rendementen op residentieel vastgoed zijn historisch laag, zeker als het gaat om binnenstedelijke nieuwbouwappartementen. Rendementen van 2% à 3% zijn niet ongewoon. 

Je kan op zoek gaan naar hogere rendementen, maar vaak gaat dit gepaard met hogere risico’s zoals bijvoorbeeld hoge renovatiekosten, wanbetalers of tijdelijke leegstand. Ook bemeubelde appartementen leiden vaak tot een iets hogere huurprijs en aldus een hoger rendement.

2. Financiële hefboom

Het gebruik van vreemd vermogen is zeer handig bij investeringen in vastgoed, zeker in tijden van lage rentelasten. 

Als de financieringskosten lager zijn dan het verwachte rendement, kan men het rendement op het eigen kapitaal doen stijgen. Als je 75% van je aankoop kan financieren aan een rentevoet van 1.5%, dan wordt een rendement van 3% al snel 7.5% op het eigen vermogen.

3. Financiële analyse

Maak voor je aankoop een financiële analyse van alle kosten en verplichtingen, en probeer een duidelijk beeld te krijgen van rendement voor en na financiering. CBRE helpt je graag bij deze analyse.

4. Vermijd leegstand

Kies een appartement dat eenvoudig en snel verhuurt. Leegstand is namelijk de grootste vijand van de vastgoedinvesteerder. Financierings- en andere kosten blijven doorlopen, maar er zijn geen inkomsten. Uiteraard leidt dit al snel tot lager dan verwachte rendementen of zelfs negatieve rendementen. 

5. Lokatie, lokatie, lokatie

De lokatie van een investeringspand is cruciaal, al was het maar om de verhuur te versnellen. Hoe langer leegstand duurt, hoe lager het jaarlijkse rendement. Stel jezelf dan ook de vraag waar huurders willen wonen? 

Actieve huurdersmarkten zijn vaak te vinden in de nabijheid van dienstenclusters, universiteiten en ziekenhuisen. Huurders wensen ook een appartement in de nabijheid van een supermarkt, publiek transport en andere typische stedelijke faciliteiten.

6. Het type huurcontract is niet zo belangrijk

In België bestaan er een aantal varianten van het residentiële huurcontract, afhankelijk van het gewest waar het huurpand gelegend is. De verschillen zijn meestal gebaseerd op duurtijd en opzegperiode. Maar huurders worden in België goed beschermd en alle huurcontracten zijn in principe snel opzegbaar (1 tot 3 maanden). 

Meer informatie over huurovereenkomsten in Brussel
Meer informatie over huurovereenkomsten in Vlaanderen
Meer informatie over huurovereenkomsten in Wallonië

Afhankelijk van het type bewoning zullen 1-jarige huurcontracten of 3-jarige huurcontracten meer of minder voorkomen. Zoals eerder aangegeven ligt de prioritiet op het beperken van leegstand, en moet men dus de juiste balans vinden tussen het vinden van een geschikte huurder en de huurtermijn.

7. Laat je bijstaan door een technisch expert

Er komt heel wat kijken bij de aankoop van een appartement, zeker als het daarna verhuurd moet worden. Het moet technisch veilig en in orde zijn. Bij aankoop en verhuur, moet het onroerend goed beschikken over een energieprestatiecertificaat, een elektrische keuring, een keuring van de stookolietank en een postinterventiedossier. Daarnaast bestaan er ook allerhande Europese en lokale richtlijnen van lift tot alarmen en brandtrap.

Bij het aankopen van oudere appartementen is het vaak verstandig om beroep te doen op een technisch expert of een architect. Zo weet je op voorhand wat te verwachten, en kan je een goede financiële analyse maken.

8. Minder zorgen bij nieuwbouw

Net daarom is nieuwbouw vaak een goede keuze voor investeerders met een beperkte technische kennis. Alles is gloednieuw en hoeft niet snel vervangen te worden. Alle keuringen zijn in orde. En de bouwheer en architect dragen 10 jaar de verantwoordelijkheid over bouwtechnische en structurele eigenschappen van de bouw.  

9. Outsource administratief en technisch beheer

Als vastgoedinvesteerder (in bijberoep) wens je allicht zo weinig mogelijk werk. Zeker bij meerdere appartementen wordt het handig om beroep te doen op externe hulpt, zowel inzake adminstratie, verhuringen, als het technisch onderhoud.

10. Vergeet niet het huurcontract te registreren

Een huurcontract voor een woning moet schriftelijk opgesteld worden en het moet verplicht geregistreerd worden door de verhuurder, binnen de 2  maanden vanaf de ondertekening van het huurcontract. Bij het niet registreren van een huurovereenkomst loop je het risico dat je huurder kan vertrekken zonder opzegtermijn.

ONTDEK ONZE DIENSTEN