1. Rendement

Au moment d’investir dans un appartement, tout tourne autour du rendement escompté. Le rendement annuel est calculé en soustrayant du revenu locatif escompté les coûts et taxes annuels et en le divisant par le prix d'achat, les coûts d'achat incluant la taxe sur le transfert et les frais de notaire. Les éventuelles plus-values sur les ventes futures font en principe partie du rendement final. 

Les rendements des bien résidentiels sont historiquement faibles, surtout lorsqu'il s'agit d'appartements neufs dans les centres-villes. Des rendements de l’ordre de 2 à 3 % ne sont pas rares. 

Si vous désirez vous tourner vers des rendements plus élevés, sachez que ceux-ci s’accompagnent souvent de risques plus importants, tels que des coûts de rénovation élevés, des mauvais payeurs, voire un vide locatif temporaire. Les appartements meublés entraînent aussi souvent des loyers légèrement plus élevés et donc des rendements plus élevés.

2. Levier financier

L'utilisation de capitaux empruntés est très utile pour investir dans l'immobilier, surtout en période de faibles taux d'intérêt. 

Si les coûts de financement sont inférieurs au rendement attendu, le rendement des capitaux propres peut être augmenté. Si vous pouvez financer 75% de votre achat à un taux d'intérêt de 1,5%, un rendement de 3% devient rapidement 7,5% sur les fonds propres.

3. Analyse financière

Avant d'effectuer votre achat, faites une analyse financière de tous les coûts et obligations, et essayez de vous faire une idée précise du rendement avant et après le financement. CBRE vous accompagne dans cette analyse.

4. Eviter le vide locatif

Choisissez un appartement qui se loue facilement et rapidement. Après tout, l'inoccupation est le plus grand ennemi de l'investisseur immobilier. Tandis que le financement et les autres coûts sont maintenus, les revenus, eux, sont inexistants. Avec, pour conséquence, des rendements plus faibles que prévu, voire négatifs. 

5. Emplacement, emplacement, emplacement

La localisation d'un immeuble de placement est cruciale, ne serait-ce que pour accélérer le processus de location. Plus le vide locatif se comble rapidement, plus le rendement annuel est élevé. Vous vous demandez dès lors où les locataires veulent vivre ? 

Les marchés de locataires actifs se retrouvent souvent à proximité de regroupements de services, des universités et des hôpitaux. Les locataires recherchent également un appartement à proximité d'un supermarché, des transports publics et d'autres installations urbaines typiques.

6. Le type de bail n'est pas si important

En Belgique, il existe un certain nombre de variantes du bail d'habitation, en fonction de la région où se trouve le bien immobilier à louer. Les différences sont généralement basées sur la durée et le délai de préavis. Cependant, les locataires sont bien protégés en Belgique et tous les baux sont en principe rapidement résiliables (1 à 3 mois). 

Plus d'informations sur les contrats de bail à Bruxelles
Plus d'informations sur les contrats de bail en Flandre
Plus d'informations sur les contrats de bail en Wallonie

Selon le type d'occupation, les baux d'un ou de trois ans seront plus ou moins fréquents. Comme indiqué précédemment, la priorité est de limiter l'inoccupation, il faut donc trouver le bon équilibre entre la recherche d'un locataire approprié et la durée de la location.

7. Faites-vous assister par un expert technique

Il y a beaucoup de choses à prendre en compte lors de l'achat d'un appartement, surtout s'il doit être loué par la suite. Il doit être techniquement sûr et en ordre. Lors de l'achat et de la location, le bien doit être muni d'un certificat de performance énergétique, d'une inspection électrique, d'une inspection du réservoir à mazout et d'un dossier post-intervention. En outre, il existe toutes sortes de directives européennes et locales, de l'ascenseur aux escaliers d'évacuation incendie en passant par les alarmes.

Lors de l'achat d'appartements anciens, il est souvent judicieux de consulter un expert technique ou un architecte. Cela vous permet de savoir à l'avance à quoi vous attendre et de réaliser une bonne analyse financière.

8. Moins de soucis avec les nouveaux bâtiments

C'est pourquoi les bâtiments neufs constituent souvent un choix judicieux pour les investisseurs ayant des connaissances techniques limitées. Tout est neuf et n'a pas besoin d'être remplacé rapidement. Toutes les inspections sont en règle. Et le maître d’ouvrage et l'architecte sont responsables pendant 10 ans des éléments techniques et structurels du bâtiment.  

9. Externalisez la gestion administrative et technique

En tant qu'investisseur immobilier à titre secondaire, vous souhaitez probablement avoir le moins de contrainte possible. Il est certain qu'avec plusieurs appartements, il devient utile de faire appel à une aide extérieure, tant en termes d'administration et de mise en location que d'entretien technique.

10. N'oubliez pas de faire enregistrer le bail

Le contrat de bail d'un bien immobilier doit être établi par écrit et doit être enregistré par le propriétaire dans les deux mois suivant la signature du bail. Si vous n'enregistrez pas de contrat de location, vous courez le risque que votre locataire puisse partir sans préavis.

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